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律师介绍

殷运健律师     殷运健律师,重庆仁效律师事务所律师,西南政法大学毕业,全国律师协会会员、重庆律师协会会员、江北区检察院检律联络员。执业以来以勤勉尽责、优质高效的工作作风承办的大量案件及非诉法律事务,... 详细>>

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律师姓名:殷运健律师

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房产纠纷

律师教你应对房屋买卖合同纠纷

房屋买卖中如何规避合同纠纷?如何应对如下问题:出卖方逾期交房、出卖方交付的房屋质量存在瑕疵、买受方未按时支付贷款等。近日,重庆仁效律师事务所房产律师结合最近参与的法律实践活动进行全面梳理,特归纳出如下常见法律问题及裁判规则,以供大家参考。

  认筹协议、认购协议、《商品房买卖合同》的法律性质

1.认筹协议的含义

认筹协议一般指:出卖人在尚未取得商品房预售许可证时和买受人签订的协议,协议一般约定:买受人向出卖人缴纳一定数额的认筹金,买受人获得“认筹”资格(出卖人在取得预售许可证后签订《认购书》或《商品房买卖合同》),未能购房的,认筹金予以退还;若签订《认购书》或者《商品房买卖合同》,缴纳的认筹金自动转为定金或首付款。

认筹行为存在一定法律风险。根据《城市商品房预售管理办法》的规定:未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。出卖人和买受人签订的《认筹协议》有预售商品房嫌疑,出卖人有被行政处罚的风险。但,出卖人要求买受人提供存款证明,一般不会被认定为预售行为。认筹金性质不是定金的性质,只是一种“意向金,可以要求退还。

2.认购协议的性质以及认购协议与《商品房买卖合同》的关系

(1)认购协议只要约定了所购房子的房号、单价、总价、付款方式等内容,并经买卖双方签订,也同样具备法律效力。认购协议并不是购房过程中的必须的法律程序,认购协议所约定的购买行为有效,但是买卖双方仍需签订正式的购房合同。

(2)认购协议的性质为预约合同,《商品房买卖合同》为本约合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条:当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

   预约合同的法律性质、法律效力及和本约的关系

1.预约合同的法律性质

在交易和审判实践中,预约与本约的关系经常被混错,对于预约合同的法律性质主要有四种观点。第一,前契约说。该说认为,预约处于本约成立前的前契约阶段,是本约成立的一个过程,因此不构成合同。第二,从合同说。该说认为,预约是本约之铺垫,本约的成立不以预约的存在为条件,故预约是本约的从合同。第三,附停止条件本约说。该说认为,预约实质为附停止条件的本约。如预约中规定以开发商取得商品房销售许可证为签订本约的条件,条件成就时商品房买卖合同成立并生效。第四,独立契约说。该说认为,预约为独立的合同,其既有预设的本约合同中的民事权利义务关系,同时也有预约合同本身中的标的即双方负有订立本约合同的权利义务。其在合同法中虽系无名合同,但完全符合合同法的规范并受其调整,故预约合同和本约合同均为各具效力之独立契约。

综观四种观点最高院认为,预约与本约之间既相互独立,又相互关联,两者之间是手段和目的的关系。预约的目的在于订立本约,预约的标的须是在一定期限内签订本约,履行预约合同的结果是订立本约合同,因此《解释》采纳了独立契约说。

2.预约合同的法律效力

关于预约合同的法律效力问题有必须磋商说、应当缔约说、内容决定说、视为本约说等四种观点。第一,必须磋商说。该说认为,“当事人之间一旦缔结预约,双方在未来某个时候对缔结本约进行了磋商就履行了预约的义务,是否最终缔结本约则非其所问”。第二,应当缔约说。该说认为,当事人仅为缔结本约而磋商是不够的,除法定事由外,还应当达成本约,否则预约毫无意义。第三,内容决定说。该说认为,预约的效力不能一概而论,应考察预约的内容。若预约中已具备本约的主要条款,则产生应当缔约的效力,否则产生必须磋商的效力。第四,视为本约说。该说认为,如果预约实际上已具备本约之要点而无须另订本约者,应视为本约。

综合考量预约制度设立的法律价值以及对实务的可操作性等因素,最高院认为应当缔约说更为合理,理由在于:第一,必须磋商说存在严重缺陷。设立预约制度之目的在于缔结本约,而非促使双方进行磋商。磋商仅是缔约的必经阶段和手段,而不是目的,由于完成磋商义务非常容易,若一方当事人根本没有缔结本约的意思,磋商只能流于形式,不利于对诚信守约人之利益保护,第二,内容决定说缺乏实务操作性。该说的逻辑起点在于从预约的内容去探求当事人应当缔约或必须磋商的本意,以充分体现意思自治原则。然而,若当事人缔结预约只是为了将来进一步磋商,则磋商本身几无社会价值;不同性质的合同内容差异甚大,何为本约的主要条款?立法和司法解释不可能完全涵盖,因此以是否具备本约的主要条款来判断当事人是否必须缔约的真意,容易导致司法实践中的混乱,第三,采纳应当缔约说不仅可以保护当事人为预约而付出的成本,而且有利于引导当事人谨慎从事缔约行为,加大对恶意预约人的民事制裁力度,更能体现预约制度的法律价值。

3.预约合同和本约合同的区分

预约是指将来订立一定契约的契约,其将来应订立之契约成为本契约。因此,预约从本质上讲,应当是形式完备的合同。换言之,预约与尚未构成合同关系的其他文书相比,其根本区别就在于预约具备了合同成立的要件。合同成立一般要件有:

第一,订约主体存在双方或多方当事人。

第二,订约当事人对主要条款达成合意。

第三,合同的成立应具备要约和承诺阶段。

合同成立的根本标志在于,合同当事人就合同的主要条款达成合意。合同法对合同成立的要件未作详细规定,根据《合同法解释(二)》第1条第1款[4]中对合同的必备条款的解释,当事人的名称或者姓名、标的和数量等合同的主要条款是确定的,这是判断合同是否成立的根本标准。因此,作为合同的一种形式,预约的成立亦应符合上述要件,包括当事人、标的、意思表示等要素,即预约从形式到内容上而言,都是确定的。

有的预约条款非常简略,可能仅仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思,至于本约的主要内容留待以后磋商决定;有的预约条款则非常详尽,将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。那么,对于后者,是否可认为无另行订立合同的必要而直接认定为本约呢?可见,对于预约与本约,由于两者均具有合同主要条款的确定性这一特征,而上文所述要件系区分合同与其他非合同的标准,故无法据此对预约与本约作出明确界分。并且,由于合同漏洞填补规则的存在,使得两者的区分更加困难。比如,对于规定了本约主要条款的预约,虽然欠缺部分非必备条款,但是否认为可以通过合同的补充、解释,在当事人之间直接成立本约呢?我们知道,合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条规定了合同漏洞填补的步骤和方法,《合同法解释(二)》第一条第二款进一步明确:“对合同欠缺的前款规定以外的其他内容,当事人达不成协议的,人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”

若在当事人订立的预约中已包含本约成立所必备的要素,则根据上述法律、司法解释之规定,并遵循最大限度促成交易的合同法原则,是否可以通过合同解释将欠缺的条款予以补充,从而使得此种类型下的预约已转化为本约?最高院认为,如果回答是肯定的,则预约存在的空间将非常狭小,如此,将会导致我们把许多当事人本意为预约的合同解释为本约,从而违反了缔约过程的实际以及当事人的真实意思。

因此,判断当事人之间成立预约还是本约,仅根据当事人合意内容上是否全面,并不足以界分。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示。具体来说,基于预约的性质,预约的标的与本约的标的不同,前者是指将来订立本约的作为义务。以房屋买卖为例,此类本约的标的是房屋买卖关系,预约的标的则是订立本约以在当事人之间成立房屋买卖关系。因此,区别预约与本约,就在于当事人是否有意在将来订立一个新的合同,以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。也就是说,如果当事人存在明确的将来订立本约的意思,那么,即使预约与本约在内容上非常近似,并且通过合同解释的方式可以补充相关合同条款使本约的内容完全齐备,也应当排除这种合同解释的运用。因为当事人订此预约的意图或许十分明显:就合同中尚存的一些未决事项,需要由当事人通过订立的本约来加以明确,而不是通过当事人之外的客观因素进行推导和补全。

4.预约合同的违约责任

(1)关于继续履行的问题。预约的继续履行问题之实质是可否强制缔约问题。关于该问题在司法解释制定过程中存在否定和肯定观点之争。否定说认为:第一,并非所有合同均可适用强制履行,合同法第一百一十条对不适用继续履行的情形作了三种特别规定。债务人拒不签订本约合同的违约行为,属于合同法规定不适用继续履行之情形。第二,强制缔约有违合同意思自治原则。预约仅对将来缔结本约为意思表示,而非为交付标的物实现交易,若强制其缔结本约,则人民法院须补足本约的缺失条款,但这些条款的目的均在于交易目的之实现,此有悖于预约当事人的意思表示。第三,如果预约中缺乏本约的必要条款而强制当事人继续缔结本约,则有悖于限制强制履行理论。因此,由法官直接强制当事人进行磋商谈判并缔约,有违现代文明精神。

第一,人身强制并非在任何时候都被禁止。在买卖合同中,当一方当事人不愿履行交货义务并经法院判决强制履行时,就属于人身强制的适用。

第二,审判实务中出现的债务人不积极作出意思表示以及本约依何内容成立的问题,完全可以通过合同解释、合同漏洞填补等途径解决。

第三,大陆法系的德、日以及我国台湾地区“民法”和判例基本均采此立场。

第四,我国民法学界多数学者亦赞同肯定说。对

于预约能否强制缔约问题,我们认为,考虑到当前我国大陆地区民法学界对于该问题的学术研究尚有待深入,相关审判实务经验亦有待丰富和发展,宜将该问题留给学术界和审判实践进一步研究和检验,故《解释》采纳了否定说。

(2)关于赔偿损失的范围。其中涉及违约损失的总体范围、机会损失是否赔偿、是否存在可得利益损失等三个问题。

首先,关于违约损失的总体范围问题,我们认为,以本约为参照,预约其实处于订立本约的先契约阶段,因此,相对于本约而言,违反预约的行为既是预约违约行为,也可以视为是本约之缔约过失行为,所以在理论上可以认为可能发生违反预约之违约责任与本约的缔约过失责任之竞合。就此而言,预约的违约损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围,即相当于本约的信赖利益损失。虽然理论界对于信赖利益的概念及利益范围存在争议,但依合同法理论界目前的基本共识,对信赖利益(指对本约的信赖利益)的赔偿以不超过履行利益为限。

其次,关于机会损失赔偿问题。对如何确定机会损失以及是否赔偿机会损失,有观点认为,预约合同可能已经对本约标的物、对价等作出明确约定,当事人对本约的期待利益已经固化,违约方一旦违约,守约方的期待利益也随之丧失,守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会,从而导致机会损失可能变为现实损失,该机会损失应当归属于信赖利益范畴?我们认为,机会损失如何界定以及是否赔偿,学界和实务界目前尚未形成共识,有待审判实践进一步总结。

最后,关于可得利益损失赔偿问题。我们认为,预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为,没有生成任何经济利益。若未达成本约,仅是丧失一次订立合同的机会,并无可得利益损失。而奉约合同的履行,则是完成交易之行为,能够直接产生经济利益,该利益是合同的履行利益,其中包含可得利益,因此在违约责任方面,预约合同与本约合同的最大区别之一在于,预约合同违约没有可得利益损失,本约合同违约可能存在可得利益损失。

综上,我们认为,考虑到双方仅处于预约阶段,预约合同的损害赔偿应以信赖利益为限,在最高不超过履行利益的范围内,由法官依据诚实信用和公平原则,结合案件的实际情况,综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素,酌情自由裁量。

5.未取得预售许可证,《认购协议书》是否无效?

《认购书》作为一个独立的合同形式,从其订立的目的、约定的内容来看,通常是为将来双方当事人订立确定性的正式的商品房买卖合同达成的书面允诺,其目的就是通过订立合同来约束双方当事人承担在将来订立正式商品房买卖合同的义务,与作为本约合同的商品房买卖合同相对应,《认购书》即为预约合同。预约合同只是双方当事人承诺在约定的期限内订立确定性合同即本约的预备性协议,不得因此认定本约已正式订立。预约合同一方当事人仅可以请求对方当事人履行订立本约的义务,不能请求履行本约的内容。预约合同一般表现为认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录、谈判纪要、定金收据等多种形式。既然作为预约合同的《认购书》是出卖人和买受人双方为将来订立作为本约合同的《商品房买卖合同》所做的承诺,而非正式的商品房预售行为,作为法定的商品房预售行为强制性前提条件的商品房预售许可证明就不应认定为出卖人订立预约合同的前提条件。未取得商品房预售许可证前签订的《认购书》等预约合同均为有效。

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   买受方逾期付款的相关问题

1.合同价款问题

合同中需要明确合同价款系根据房屋建筑面积(不是套内面积)计算,合同价款不包括物业管理费、房屋公共维修基金、依法或依规应由买受人缴纳的税费等。

2.合同价款的支付

合同价款的支付方式一般分为三种:一次性支付、分期支付和贷款方式支付。一次性付款和分期付款注意付款的时间节点和逾期付款的违约责任,一般逾期付款的计算基数为逾期应付款数额,逾期应付款指约定的到期应付款与该期实际已经款的差额。以贷款的方式支付是实践中最普遍的支付方式,但是这种支付方式对于出卖人来说风险较大,主要有以下几种风险:买受人未在约定的时间向贷款银行提供按揭资料、买受人不具备按揭贷款条件、贷款银行放款额度不足、买受人申请额度与银行批准额度有差额、按揭政策调整导致贷款利率提高或首付比例提高、买受人断供等风险。针对上述风险,在《商品房买卖合同》中一般约定:自《商品房买卖合同》签订之日起一定期限内,买受人需要提供贷款材料或者自《商品房买卖合同》签订之日起一定期限内,贷款银行未发放或未足额发放贷款的,出卖人可以发函要求购买人在合理期限内一次性支付剩余房款,若逾期,则按照《商品房买卖合同》的约定承担逾期支付房款的违约责任。

3.买受人断供问题

如果买受人断供,出卖人行使权利有两种选择,一是向买受人行使追偿权,要求买受人赔偿出卖人因断供遭受的所有损失;二是行使合同解除权,解除与买受人之间签订的商品房买卖合同,并按照合同约定承担违约责任。行使解除权存在的问题是:买受人初次断供,出卖人能否解除合同?目前,各个地区法院判决不一,有的法院尊重意思自治,合同中约定解除权成就,可以解除合同;有的法院对于买受人初次断供,在近年房价上涨的情形下,认为解除合同对于买受人不公平。妥善的做法是在合同中约定,买受人断供达到一定次数,出卖人有权解除合同。此外,合同中应约定清楚,出卖人解除合同后,扣除出卖人代为偿还的贷款银行的本息、违约金、罚金以及甲方支付其他合理费用(诉讼费、律师费、保全费)等后,剩余房款退还给买受人。

4.出卖人、买受人、银行三者的法律关系

(1)买受人和贷款银行之间是贷款法律关系。贷款银行向买受人支付贷款,买受人将房屋抵押给银行,若买受人未按照合同约定还本付息,银行有权行使抵押权。 

(2)出卖人在贷款银行和买受人签订的《贷款协议》中作为连带责任保证人,保证期限一般是自合同签订之日至房屋产权证办理。房屋产权证办理下来,银行可以做抵押登记。在合同签订之日至房屋产权证办理期间,出卖人对于买受方未按照合同约定还本付息,应承担连带担保责任。

(3)担保责任,出卖人有权向买受人追偿,也有权解除合同。

   预抵押登记效力问题

预抵押登记是指:在购房者与开发商的购房合同、购房者与银行的借款合同签定的同时,在房管局的备案系统上立即生成预抵押登记,以排斥第三人对房产的行使权利。根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三十条第二款规定:以预购商品房抵押的,登记机关应当在抵押合同上记载,抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记房产上设定的抵押预告登记,与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《物权法》等相关法律法规的规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权,而是将来发生抵押权变动的请求权,该请求权具有排他效力。因此,作为房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记之前,其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分,但并非对系争房屋享有现实抵押权。

   出卖人交房时相关问题

1.出卖人在交房前应书面通知买受人。出卖人应该在交付时间届满前将交房时间、办理交房手续的时间地点已经应该携带材料的通知按照合同约定的地址书面寄送给买受人。

2.公示符合交房条件的证明材料。交房当天出卖人应当出示满足交房条件的证明文件(竣工验收备案证明、综合查验合同证明、《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》),并注意拍照留存证据。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

3.查验房屋。买受人有权在办理交付手续前查验房屋,出卖人不得以未缴纳税费,签署物业管理文件为由,拒绝买受人查验房屋。

4.房屋质量问题,买受人能否拒绝收房?

除地基基础和主体结构质量问题外,买受人应按照合同约定收房,房屋存在管道堵塞、墙面开裂等问题,出卖人应在合理期限内修复。若买受人未按照合同约定收房,会产生以下几种法律后果:一是自出卖人书面通知的办理交接手续之日,视为出卖人已经完成房屋的交付,相关的风险转移至买受人;二是出卖人可以要求买受人承担房屋保管费,买受人还应缴纳物业管理费;三是房屋质保期自书面通知的交房日期开始计算。

法条依据:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十一条 对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。 

房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。  

交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。  

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   竣工验收相关法律问题及裁判规则

1.相关法律法规

《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”

第四十九条 建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。  

建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。

《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条 备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,应当在收讫竣工验收备案文件15日内,责令停止使用,重新组织竣工验收。

第十一条 建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的,工程竣工验收无效,备案机关责令停止使用,重新组织竣工验收,处20万元以上50万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

《重庆市新建住宅小区综合查验办法》第七条 在新建住宅小区约定交付期限30个工作日前,建设单位应向所在地房地产行政主管部门报告工程建设竣工及验收情况,填写综合查验备案表并提交以下材料:

(一)第六条第二款所列条件的有关证明材料或文件;

(二)《国有建设用地出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》;

(三)《建设工程档案预验收意见书》;

(四)物业工程质量保证金落实情况证明材料;

(五)其他需要提交的材料。

2.合同约定房屋交付条件为“商品房经验收合格”,“商品房经验收合格”的标准及裁判规则

观点一:建设、设计、监理、施工单位验收合格在前,消防、环保、规划等部门出具的认可性意见在后,若消防、环保等部门出具了认可性意见,且出卖人未出现违反国家关于建设工程质量管理的行为,也未重新组织竣工验收的,应认定建设、设计、监理、施工单位验收合格的日期为“商品房验收合格”的日期。

另外也有以消防、环保、质检部门出具的认可性意见日期为房屋验收合格日期。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件,一般应以出卖人(建设单位)组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的,不应认定房屋已经验收合格。嘉瑞置业公司提供的验收备案表及竣工验收报告,城建档案管理机构出具认可性意见的日期为2015年8月26日,亳州市建筑工程质量监督站出具验收意见的日期为2015年10月16日,故应确认争议房屋验收合格的日期为2015年10月16日。

观点二:商品房经验收合格”是指通过竣工验收,取得《工程竣工验收备案表》。

观点三:原建设部2001年7月发布的《建筑工程施工质量验收统一标准》中对术语“验收”是这样解释的:“建筑工程在施工单位自行质量检查评定的基础上,参与建设活动的有关单位共同对检验分批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验,根据相关标准以书面形式对工程质量达到合格与否做出确认。”故根据这一规定,商品房的验收合格一般是指工程质量验收合格。而其他的商品房的验收方式一般是指项目竣工验收等,包括工程质量、规划、消防、人防等在内的验收合格,因为《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”目前,我国没有法律、行政法规强制性规定商品房交付必须要经过竣工验收备案登记,虽然我国住房和城乡建设部制定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定要实行竣工验收备案登记制度,但设立这一制度的目的是为了规范房屋建筑工程的竣工验收,加强行业管理,保证工程质量,如被告未能实行登记备案,将受到行政机关的相应处罚。

观点四:《重庆市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》的相关规定,本院认为商品房买卖合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件,一般应以出卖人组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的,不应认定房屋已经验收合格。

观点五:《重庆市新建住宅小区综合查验办法》第七条规定“在新建住宅小区约定交付期限30个工作日前,建设单位应向所在地房地产行政主管部门报告工程建设竣工及验收情况,填写综合查验备案表并提交以下材料:

(一)第六条第二款所列条件的有关证明材料或文件;

(二)《国有建设用地出让合同》或《国有建设用地划拨决定书》;

(三)《建设工程档案预验收意见书》;

(四)物业工程质量保证金落实情况证明材料;

(五)其他需要提交的材料”及第十条规定“新建住宅小区经综合查验合格后,方可交付使用”。

从上述规定中可看出,本案诉争房屋所在小区须经综合查验合格后方可交付使用。

3.建设工程竣工验收备案的性质

2000年1月30日《建设工程质量管理条例》颁布施行前,建设工程竣工验收采用“评定制”,即由政府建设主管部门或其委托机构组织工程竣工验收,并对工程是否验收合格作出认定。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”上述法律规定改变了建设工程验收程序,建立了建设工程竣工验收备案制度,即建设单位及行政主管部门不再参与工程竣工验收,而是完全由发包人组织竣工验收,验收合格后将验收相关文件交建设行政主管部门备案。在备案制下,承包人对工程质量全面负责,工程建设参与各方按照各自分工范围分别承担质量责任,建设行政主管部门进行行政监督。原建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》第三条第(四)项规定:“各地建设行政主管部门要加强对住宅工程竣工验收备案工作的管理,将竣工验收备案情况及时向社会公布。单体住宅工程未经竣工验收备案的,不得进行住宅小区的综合验收。住宅工程经竣工验收备案后,方可办理产权证。”上述规定表明,建设行政主管部门通过验收备案工作,对建设单位(发包人)组织的竣工验收合格这一事实状态作出确认,该确认同时具有信息披露功能,目的是方便行政机关的管理、监督和服务。(《最高人民法院司法观点集成(新编版)·民事卷III》2141页 观点编号912)

4.商品房经综合查验合格和分期查验合格的相关问题

《重庆市新建住宅小区综合查验办法》第八条第三款:对分期开发建设的住宅小区,按照规划设计要求,完成了分期建设内容和满足基本生活服务功能,并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全防护设施的组团,可以根据开发进度,分期进行综合查验,项目全部竣工后办理整体综合查验手续。

《重庆市新建住宅小区综合查验办法》第十条:新建住宅小区经综合查验合格后,方可交付使用。购房人与建设单位订立书面物业买卖合同时,可以约定以新建住宅小区经综合查验备案作为交付使用条件。

根据《查验办法》新建小区经综合查验合格后,方可交付使用;实际上很多小区是分期开发的,分期综合查验的。如果《商品房买卖合同》中约定的交房条件是综合查验合格,实际上开发商是分期开发的小区,只取得了分期综合查验合格证明,交付的房屋是否符合合同约定的标准?第八条第三款是否能作为第十条的例外?

   《商品房买卖合同》示范文本或补充协议是否是格式条款

1.相关法律法规

《合同法》第三十九条:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条:格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

2.裁判规则

观点一:排除、免除对方权利的格式条款无效。

“而双方所签订的合同补充协议约定“本合同生效后出卖人在合同生效前的宣传广告与买受人之间的协议约定有不同之处,均以本合同为准”,该条约定系格式条款,是被上诉人利用其优势地位预先拟定,对购房者明显不公,且该条款排除了被上诉人所做商业广告和宣传资料成为要约的可能性,其内容与法律规定相抵触,为无效条款。”

“根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定:采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明;格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。附件八补充协议第6条第2款系被告方提供,其内容显然置原告方的利益于不顾,导致其权益处于不确定状态,免除了被告按时交付房地产权属证书的义务,应当为无效的格式条款,故被告不能因为双方有此条款的约定而免除其逾期交付权属证书的违约责任。”

观点二:示范文本不等同于格式条款,重要条款加粗加黑视为尽到了提示义务。

“原告主张该条款属于格式条款,被告对该条款没有尽到提示义务,被告免除其责任的条款是无效的,对该条款内容发生争议、有两种以上解释时,应做出对提供格式条款一方不利的判决;被告主张该条款并非格式条款,《商品房买卖合同》中条款系原、被告在国家工商总局和中华人民共和国建设部提供的标准示范文本基础上进行协商的结果,并非一切事先拟定的合同文本都是格式条款,格式条款与示范合同是不同的,因此,本案中的《商品房买卖合同》条款并非原告所谓的格式条款,该条款并非无效,在签订合同时,对合同中的重要条款、文字、被告均予以加粗或加下划线的方式进行提醒、告知,被告已经尽到了应尽的告知提示义务,应当认定合同条款有效。本院认为,合同中对延期交房的免责事由条款均用黑体字进行了加粗,并加了下划线,可以认定被告采用了合理的方式提请对方注意该条款;从条款载明的内容看,双方只是约定因市政改造导致不能按期交房的,被告可以据实予以延期交房,并非完全不承担责任,且约定了双方可以协商进行变更合同和解除合同,该条款并未排除对方主要权利,不具备合同法中对格式条款认定为无效的条件。”

观点三:提供格式合同的一方要尽到提醒注意义务,接受格式合同一方应在一年内行使撤销权,否则受格式合同约束。

“《中华人民共和国合同法》第三十九条规定,“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明”,第四十条规定,“格式条款具有本法规定第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”,最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第九条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定,导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款,对方当事人申请撤销该格式条款的,人民法院应当支持”,第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定,并具有合同法第四十条规定的情形之一的,人民法院应当认定该格式条款无效”。

根据上述法律和司法解释的规定,违反《合同法》第三十九条法定义务,并不必然产生格式条款无效的法律后果,格式条款相对方可通过向法院申请撤销的方式,否定格式条款。

首先,被告作为格式条款的提供方,应当履行说明和提示义务,对《商品房买卖合同》第八条注明的“见补充协议第四条”及该条款的内容无任何足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识,亦未举证证明其已就该格式条款内容对原告进行了说明。

其次,“补充协议”第四条约定,买卖双方同意,由于拆迁因素、买受人逾期交款等情况,出卖人可将交房期相应推迟且不视为出卖人违约。其内容并没有免除出卖人交付房屋的基本义务,也没有免除买受人取得房屋实现合同目的的基本权利,仅仅是对在特殊情形下相应延期交房且不视为违约的约定,不属于无效情形的条款。

再次,虽然被告没有就《补充协议》第四条中免除其逾期交房的违约责任履行提示和说明义务,但根据《中华人民共和国合同法》第五十五条关于“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定,原告在签订合同后一年内没有向人民法院提出撤销格式条款的申请,故其撤销权已消灭。

综上,该“补充协议”第四条格式条款对双方当事人均具有法律约束力。”



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