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殷运健律师     殷运健律师,重庆仁效律师事务所律师,西南政法大学毕业,全国律师协会会员、重庆律师协会会员、江北区检察院检律联络员。执业以来以勤勉尽责、优质高效的工作作风承办的大量案件及非诉法律事务,... 详细>>

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律师姓名:殷运健律师

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房产纠纷

购房者能要求退还合同定金吗?

商品房交易过程中,买卖双方难免产生房产纠纷,包括商品房不能如期交互、卖家单方面涨价、商品房交付质量出现问题、买房反悔或因某种原因无力兑现合同等。凡此种种,作为买家如何依法应对房产纠纷,如何有效维护自身权益?重庆仁效律师事务所房产律师在此提出以下策略,供广大购房者参考借鉴。

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购房定金可以退吗?

“订金”与“定金”是不同的法律概念。这是开发商欲规避法律责任的惯用做法。《中华人民共和国担保法》规定:定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%。

商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,开发商不履行合同的,应双倍返还定金。

而订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,并不具备担保性质。商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示其丧失了请求返还订金的权利;反之,若开发商不履行义务亦不需双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无需承担违约责任。

合同签订后,因价格变化原因可以反悔吗?

商品房也是一种商品,买卖双方签署合同后,没有发生约定和法定的退房理由,任何一方违反合同约定,均需向守约方承担违约责任。

此外,从法律上讲,开发商降价对老业主来说是很难维权的,这属于房地产交易的风险。除非合同有约定,如果签合同时开发商有书面承诺,承诺不降价,或若降价就赔偿业主损失,这样就可以获得赔偿。

购买手续不全的商品房有风险吗?

1.业主取得权属证书的期限无法确定;

2.为取得权属证书,需要支付额外费用,如需补交土地出让金;

3.只能取得使用权,不能取得权属证书,不能上市交易;

4.可能被政府以违法建设强制拆除。

地产商发布的广告与实际不符是否需要担责?

售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中,即使将来这些宣传没有兑现,开发商一般也不会因此而承担责任。但是对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响的内容除外。

《广告法》第三十七条规定:

1.房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的,这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。

2.购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖(虚假)广告,对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的,即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假,或者购房者的购房行为与虚假广告无关,则不能认为是受到了欺骗和误导。

3.购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害,这种损害包括财产的、金钱的、精神的。

4.损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说,是虚假广告欺骗和误导了购房者,给购房者的权益造成了损害,即虚假广告与损害之间有因果关系。

购房方签订合同后可以反悔吗?

双方签订《商品房买卖合同》后,在《商品房买卖合同》尚未办理预售备案登记前,购房人反悔,不想继续履行《商品房买卖合同》,是否可以以《商品房买卖合同》尚未生效为由,单方面解除合同,是否可以不承担法律责任?

购房人应当按照合同的约定承担违约责任。

《合同法》第八条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条:当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。

开发商不能按时交房怎么办?

针对开发商延迟交房,业主们可集结起来找开发商讨个说法,如果不行可走法律程序。

根据《合同法》第一百零七条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

因此,如果开发商没有按期交房,业主可要求开发商支付违约金或者赔偿损失,购房人如欲解除合同,应当先进行催告。催告之后超过三个月的,购房者可要求开发商解除合同。

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什么情况下可以要求开发商退房?

一是置业者与开发商签订的房屋销售合同无效,置业者有权退房。

二是开发商根本违约,置业者有权解除合同,并追究开发商的责任。

下列情形可以作为拒收的正当理由:

1.房屋未经竣工验收合格;

2.交付时不具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;

3.道路、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础生活设施不具备使用条件;

4.建设单位变更商品房的户型、朝向、结构形式、空间尺寸未通知买受人;

5.交付的时间迟延,达到买受人单方解除合同的条件;

6.竣工测绘的房屋面积差异达到约定的解除合同的标准。

以上情形,前三种是出卖人不能证明达到交付条件,后三种是出卖人根本性违约,而且这些事实都是不需要收房就可以证明的。

此外,开发商采取欺诈手段,诱使置业者与其订立房屋销售合同,合同无效。比如:开发商故意告知置业者虚假情况,如竣工日期,装修规格及质量标准等,或者故意隐瞒真实情况,可以认定为欺诈行为,合同无效。购房者与开发商订立的合同显失公平,可以请求法院予以撤消,要求退房。

相关链接

房产交易中的“五证”“两书”是指什么?

“五证”是指:

《国有土地使用证》

《建设用地规划许可证》

《建设工程规划许可证》

《建设工程施工许可证》

《商品房销售(预售)许可证》

“两书”是指:

《住宅质量保证书》

《住宅使用说明书》



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