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殷运健律师     殷运健律师,重庆仁效律师事务所律师,西南政法大学毕业,全国律师协会会员、重庆律师协会会员、江北区检察院检律联络员。执业以来以勤勉尽责、优质高效的工作作风承办的大量案件及非诉法律事务,... 详细>>

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房产纠纷

房产纠纷执行难 如何破解?

近些年,全国多数城市的房价持续处于上涨通道,这也导致房屋买卖过程中,违约,甚至毁约等违反契约精神的现象频频出现。这些纠纷诉至法院之后,一些裁判却得不到执行,导致不少当事人名义上赢了官司,实际上却输了房产。

这些年,在解决房产纠纷执行难问题上,各级法院做了哪些尝试和改变?

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北京市民赵女士为了一套房子,打了四场官司,历时八年,在完全胜诉的情况下,至今,这套本属于赵女士的房屋内,依然住着当年的卖家。赵女士说,2006年,她以60万的价格,从王先生手里买下了京西一套回迁房。

“当时他买成30多万元,加了一倍的钱卖给我,当时就是签完这个协议之后,我就把钱直接给他了。房子是个期房,就是2011年5月交房,因为这个房价上涨,就觉得有点后悔,就不愿意配合我办理入住。”

赵女士说,多次沟通无效之后,双方通过司法途径解决这一房屋买卖纠纷,2010年,一审、二审法院均认定,房屋买卖协议合法有效,王先生应当配合赵女士办理入住手续,将该房屋所有权人变更为赵女士。此后,赵女士从开发商处拿到了房屋钥匙。一场纠纷在人民法院的依法裁决下,得到了完满解决。

开发商交房后,赵女士开始装修房子,但就在装修进行的过程中,王先生却把自己的父母搬进了已经被依法明确认定为赵女士的房子里。

赵女士:“我正好那天有事,我出去不在,但工人师傅呢也可能那天不在,他可能就敲开门带他父母住进去了。去敲门,他也不开门。我当时也报警了,警察也过来了。他就是非法侵入了。当时就是僵持到这儿。”

赵女士说,当时出警的民警表示,你们这是经济纠纷,还是去法院告吧。随后,赵女士又打了两场要求王先生腾房的官司。2012年,法院终审判决,王先生的父母在判决生效15天内搬出涉案房屋,并且应该按照每月4000元的标准,支付赵女士房屋使用费,一直支付到实际搬离房屋的日期为止。赵女士说,二审判决至今六年多,这期间,王先生的父亲在涉案房屋里去世,其母亲依然住在涉案房屋里,拒不搬离。

赵女士:“他的父亲已经在里面住到去世了,现在就是剩母亲一个人在家住。他就平时把这个门锁着,就是在金钱面前,他都愿意让他的父母就呆在那屋里不出门。这么大年龄,本来是享晚年的时候,他把他的父母就这样关在那房子里。我屋子里也是刚装修了一半,也不能在这里做饭,我不知道他们怎么在此生活的?”

在法院的终审判决无法得到有效执行的这六年中,赵女士也多次找过法院,并通过各种渠道核实,涉案房产的执行,并不会导致王先生或其母亲无处居住的情况。但至今,这套房屋,名义上属于赵女士合法所有,实际上却长期由王先生的母亲非法占有。

在房屋买卖过程中,因房价上涨,卖家反悔而引发的法院裁判执行困难,赵女士的遭遇并不是个例。

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 ¿北京男子李某因卖房后不配合买方过户,还在生效判决确定其有过户、支付违约金的义务后转移财产,导致判决无法履行,今年五月底,李某被海淀区人民法院依法认定构成拒不执行判决罪,获刑一年六个月。

 ¿去年4月,云南昆明男子谭某因卖房后反悔,在法院判决后,依然既不愿意卖房,又不退还房款。涉案房屋被人民法院的执行法官强制腾退。

 ¿湖北武汉一对夫妇卖房并收到房款后,赖在房子里生活六年。在被法院司法拘留之后,两口子仍然拒不交付房屋。2016年8月,法院为其寻找好租住房屋后,对该房屋依法强制腾退。

 ¿2015年,深圳一名男子后悔房子卖便宜了,法院判决后,还是赖在房屋里拒不腾退,甚至抱着煤气罐与警察对峙了5个小时。他不服从法院的判决,情绪越来越激动,最后工作人员强行破门进去,控制这名嫌疑人。

在2016年的全国两会上,最高人民法院院长周强作最高人民法院工作报告时提出,要用两到三年时间,基本解决执行难问题,破除实现公平正义的最后一道藩篱。今年3月底,周强再次强调,要坚决如期打赢“基本解决执行难”决胜仗,努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。

然而,我们也应当认识到,破解执行难,绝不是法院一家的事情。近些年经济社会急剧变迁,社会矛盾复杂多样,一些难解、甚至无解的争端与纠纷,往往被推到人民法院这一具有矛盾纠纷解决终局性的司法机关。而大量待执行的案件,仅靠人民法院有限的人力,显然难以应付。就房产纠纷而言,如何破解这其中的执行难题,就是摆在全社会面前的一道综合题。

“铐起来,不要反抗……”这是本月16号上午,发生在江苏盱眙的人民法院强制执行腾退厂房的现场。2009年5月,洪女士通过司法拍卖,买下了位于盱眙县工业园区附近的一块工业用地以及土地上的厂房。然而,案外人王某、翟某、柏某等人以厂房原所有人欠其钱款为由,非法占有使用上述土地、厂房,长达9年之久。

在现场指挥这次行动的南京市中级人民法院执行局副局长刘某说:“在这之前我们也多次贴过公告,今年5月份,我们最后一次张贴了公告,声明了拒不搬迁的后果,以及限定他们最后搬迁的期限,但是逾期以后,他们仍然没有搬迁,这些人心存侥幸,认为法院只是来吓唬吓唬他们。”

当天的执法现场,仍有一些人试图对抗法院的强制执行。两名经营户在现场因阻挠执行人员而被拘留。洪女士终于走进了属于自己的厂房。

洪女士:“对我来说是很大的一个欣慰,因为我长达九年的时间,我一直被拒之门外,法院今天这个力度,我很感谢他们。”

南京中院执行局副局长刘某坦承,类似的房产执行案件,尤其是强制腾房过程中,往往会遇到很多棘手的状况,原因是“他有一套房子,但这房子里面住了老弱病残一家三口在里面,或者说被强占了,要把这个房子卖掉以后要交付给买受人。要清房这个难度很大。不能把那老弱病残都赶出来。往往法院还承担着维护社会稳定的责任。你在强制执行的过程中,万一有跳楼自杀的,有自焚的,各种各样的突发情况都可能发生。特别是像到这种强制腾房的时候,非得把方案做得非常严密,一般都不敢动。”

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过去,遇到只有一套住房的情况,基本上就属于执行不能了。但现在,最高法有新的司法解释:对于唯一住房的,按照现行司法解释,它是在保障你5到8年租金的基础上,对这个房产是可以强制执行的。

社会纠纷庞杂,而法院这个司法机关,又承担着社会纠纷的终局解决的职能。每年办理四五百件案子的执行法官,不在少数。此前,被执行人财产调查环节,占用了办案法官大量的精力。如今,法院与公安、银行、房管等部门联动,客观上缓解了案多人少的矛盾。

事实上,如果社会成员能充分遵守法律,自动履行法院的判决,绝大多数案件根本不会进入执行程序。执行程序正是为了应对一些社会成员违背契约精神,无视法律的权威与人民法院的尊严,而设置的一种对司法失信行为纠偏的终极途径。但现实中,强制执行这一维护司法诚信的最后一道防线,却变成了首当其冲的“急先锋”。



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